ОСББ
ОСББ: ПЕРЕВАГИ, ПРОБЛЕМИ, МАЙБУТНЄ БАГАТОКВАРТИРНИХ БУДИНКІВ
Прийнятий Верховною Радою Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» чомусь мало і пасивно роз’яснюється у засобах масової інформації. А приводів для серйозного занепокоєння у суспільстві щодо наслідків запровадження Закону є досить багато. Зокрема, переважна більшість мешканців багатоквартирних будинків не знають, не поінформовані про те, що з 1 липня 2016 року управителя будинку, в якому не створено Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), призначатиме виконком місцевої ради. Що це означає? А не що інше, як повна і однозначна залежність мешканців будинку від призначеного управителя (наприклад, приватного ЖЕКу) і неспроможність власників жилих і нежилих приміщень будинку хоч якось впливати на встановлення тарифу з обслуговування будинку і прибудинкової території (т.з. квартплата) і на кількість та якість послуг з обслуговування будинку. Приватні обслуговуючі структури зацікавлені не в якості надаваних послуг, а в формуванні максимально можливих високих тарифів і отриманні з населення якнайбільшого фінансового зиску, тобто грошей, незалежно від результатів і якості роботи (адже з практики відомо, що головна мета будь - якої приватної бізнесової, підприємницької структури - отримання максимального прибутку). Власники квартир і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку залишаються збоку та не можуть впливати на якість і ціну послуг, а надіятись на органи місцевого самоврядування, які призначать управителем в будинку «хорошого» і «добросовісного» підприємця чи підприємство - не більша надія, ніж наївна віра в добру владу, особливо в Україні, де правила життя диктують не люди, не закон, не совість, а гроші, бізнес, силові і правоохоронні органи і чиновники, які тісно сплелися з місцевою чи центральною владою.
Всі жителі багатоповерхівок з власного багатодесятирічного досвіду знають про «ефективність» роботи ЖЕКів, як вони «дослухаються» до побажань та вимог власників квартир щодо якості послуг і ремонтів у будинках. Але замість багаторічних безрезультатних походів по владних кабінетах щодо ремонту чи поліпшень у обслуговуванні будинку, безплідних витрат свого часу і нервів, є інший шлях поступового вирішення будинкових проблем - взяти відповідальність по обслуговуванню будинку у свої руки. Проте, для цього необхідно докорінно змінити свою психологію і відношення переважної більшості мешканців будинку до функціонування всього житлового комплексу (підвал, дах, сходові клітини, ліфт, водо-тепло-газо-електро внутрібудинкові мережі, каналізація, прибудинкова територія, майданчики, зелені насадження і т.і.), адже в багатоповерхівці всі квартири взаємозалежні. Якщо дах десятиріччями не ремонтувався, то в першу чергу страждає верхній поверх, але не лише він, бо вода знайде шлях, щоб привести до затоплення квартир і нижніх поверхів; якщо ліфт не працює, то страждають всі мешканці квартир вище 1 - 2 поверхів; якщо пошкоджені труби водо-тепло- газо постачання, то ці комунальні послуги не отримують всі квартири; якщо сходові клітини перетворилися в смітник, а стіни і стеля брудні і нефарбовані, то через них вимушені проходити всі мешканці і гості будинку з стійкими негативними враженнями і «естетичною насолодою». Звичайно, єдиних рецептів щодо подолання багаточисельних проблем багатоповерхових будинків бути не може, адже будинки і їх інфраструктура знаходяться в різному технічному стані, будинки різновікові, мають різну поверховість, неоднорідні в якості ремонтно-технічного обслуговування та збереження конструктивних елементів і комунікацій. Але точно визначеним є факт, що будинки, які збудовані як житлові кооперативи, чи швидко після зведення в будинку в ньому створено ОСББ - мають значно кратний технічний, естетичний, комунікаційний стан порівняно з ЖЕКівськими будинками, оскільки мешканці зацікавлено ставляться до утримання і ремонту всього житлового комплексу, як спорудженого за власні кошти, або відчувають свою особисту відповідальність за весь будинок, а не лише за власне помешкання. Створення ОСББ не виключає того, що будинок буде продовжувати обслуговуватись тим же ЖЕКом, але це
буде рішення самих власників квартир, а не міськвиконкому, і, крім того, ОСББ матиме право через рік чи два обрати іншу обслуговуючу компанію з меншим тарифом і вищою якістю, або взяти обслуговування будинку на себе.
Весь цивілізований світ розвинутих країн давно перейшов на кондомінімуми (наші ОСББ і ЖБК), коли, за будинок відповідають самі його мешканці, а не міфічні ЖЕКи. Але це потребує відповідальності, законослухняності, громадянської позиції і небайдужості жителів багатоповерхівок. У нас же, з радянських часів, влада виховувала байдужість, безнадійність, пасивність, безвідповідальність людей щодо надання житлово-комунальних послуг та вічне невдоволення роботою ЖЕКів. Щоправда, дисципліна сплати за житлово-комунальні послуги у людей старшого покоління була значно вища, ніж у частини нинішніх доморощених бізнесменів, посадовців, депутатів, багатих і безвідповідальних «нуворишів» молодшого покоління, які вважають за образу необхідність сплачувати за комунальні послуги, вважаючи, що це обов’язок простих незаможних українців, а т.з. «еліта», до якої ці молоді циніки відносять і себе, свої обов’язки може ігнорувати, а поняття «справедливості», «законності», «моральності» вони вважають пережитками минулого. В неправовій сучасній державі Україна, де громадянське суспільство лише формується, єдиним шляхом до законності, справедливості, поваги до прав людини, недоторканності приватної власності і забезпечення умов для заможного життя всіх громадян - є забезпечення суспільного контролю, впливу, створення механізмів примусу до діяльності влади всіх рівнів в інтересах всієї української нації, всього українського народу, всього українського суспільства.
У розвиток вищевикладеного, звертаюся до всіх мешканців багатоквартирних будинків Боярки з пропозицією ставати громадянами України з громадянською позицією, брати відповідальність на себе та створювати у своїх будинках Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Часу мало - до 1 липня поточного року. Пізніше буде складніше.
Для аргументації на користь створення ОСББ, наведу приклади з життя нашого будинку, який 18 років перебував на балансі Боярського ЖЕКу, а потім мешканці взяли будинок на свій баланс, взяли відповідальність на себе за утримання, обслуговування і ремонт всього житлового комплексу включно з прибудинковою територією, створивши в 2008 році ОСББ «Зоряний - Боярка»:
всі кошти з «квартплати», які сплачують мешканці будинку, ідуть виключно на обслуговування, ремонт будинку і прибудинкової території (ОСББ в 2014 році отримало свідоцтво про право власності на земельну ділянку площею 0,25 га); повністю капітально відремонтовано, перекрито весь дах спеціальною мембраною (США), що дає змогу більше 20 років не турбуватись про протікання води на даху; весь будинок переведено на індивідуальне теплопостачання шляхом встановлення в кожній квартирі двоконтурного газового котла (обігрів квартири і гаряча вода), що додало комфортності проживання і економії розміру сплати власних коштів за тепло (в 2 -3 рази менше, ніж при централізованому теплопостачанні); встановленню індивідуального теплопостачання в квартирах сприяла Боярська міська рада, виділивши з міського бюджету 63 тис. грн. на придбання газових труб для повної заміни будинкової мережі газопостачання; відремонтовано один з двох під’їздів будинку (на черзі другий під’їзд); поступово облагороджується прибудинкова територія (облаштовано квіткові клумби, обгороджена газонна частина земельної ділянки фасадного входу до будинку, з допомогою міської ради і за кошти міського бюджету змонтовані сучасний дитячий майданчик і сміттєвий контейнерний майданчик, встановлена зручна лавочка перед під’їздом);
- замінені ліфтові кабіни на нові в обох під’їздах; заново заасфальтовано вхідні групи до під’їздів;
встановлено сучасне енергоефективне освітлення з двома світильниками на кожному поверсі сходових клітин, та антивандальні потужні енергозберігаючі світильники при входах до під’їздів;
щороку правління, голова звітує документально на зборах перед членами ОСББ, після перевірки ревізійною комісією, про витрачання коштів; тариф з «квартплати», який, зазвичай, нижчий, ніж у ЖЕКівських будинках (у нас 2,50 грн./кв.м загальної площі квартири, в ЖЕКу - 3,08 грн./кв.м)„ ставки працівників, кошторис витрат на рік, визначення головних ремонтних робіт встановлюються членами ОСББ на загальних зборах. Об’єднання є неприбутковою організацією і не сплачує ПДВ і податок на прибуток.
Звичайно, у нас теж є серйозні проблеми: не всі мешканці відповідальні у своєму відношенні до будинку, є боржники з «квартплати», до ремонтних фондів, частина мешканців вважає, що межею його особистих інтересів у будинку є лише його квартира, а все, що знаходиться за вхідними дверима до квартири, то клопіт інших мешканців і ОСББ.
Є незадоволені серед боржників, і не лише їх, що ОСББ витрачає значну частину коштів на заробітну плату і податки (в Об’єднанні є свій штат, оплачувані посади голови правління, бухгалтера, двірника-прибиральника, електрика-сантехніка), не дає спокою боржникам. Немала частина власників квартир байдуже відноситься до своєї участі у щорічних загальних зборах, де вирішуються всі головні і життєво важливі питання функціонування будинку. Але не всі задумуються, що власник приватного будинку обслуговує і ремонтує свій будинок сам, не розраховуючи на державу, міськвиконком чи ЖЕК. А власники квартир є одночасно колективними співвласниками всього будинку, а, отже, стан і доля своєї квартири нерозривно пов’язана з станом і долею всього будинку.
Першочерговими завданнями нашого ОСББ є утеплення будинку, заміна стояків холодного водопостачання з металевих на пластикові труби, ремонт одного з двох під’їздів, заміна дерев’яних вікон сходових клітин на пластикові, встановлення камер відеоспостереження та ін. Все це вимагає значних коштів, які можна поступово зібрати з мешканців будинку до спеціальних ремонтних фондів, але виконання цих заходів дасть значну економію коштів на енергозбереженні будинку, уникнення аварійних ситуацій, запобігання квартирних крадіжок, підвищення вартості квартир при їх продажі і т.д. ОСББ має можливість взяти державний кредит на заходи з енергозбереження і енергоефективності будинку, 30% якого за вартість матеріалів відшкодовує держава, але кредит вимагає одностайного виконання обов’язкового поповнення ремонтного фонду всіма власниками квартир, а це, на жаль, ще є серйозним ментальним питанням частини власників приміщень, які не бачать для себе проблеми у безсоромному використанні покращень у будинку, які оплатили інші, свідомі мешканці, а бажано термінове повернення кредиту в повному об’ємі лягає на ОСББ. Хоча деякі власники квартир самостійно утеплили свої квартири, не чекаючи утеплення всього будинку, але вартість його суттєво вища, ніж при 100 % утепленні будинку. Зазначу, що клаптикове утеплення будинку, за свідченнями фахівців - будівельників та інженерів, значно пришвидшує руйнування будинку за різниці температур (особливо взимку) конструктивних елементів будинку (стіни, міжповерхові перекриття, інженерне інфраструктурне обладнання і т.д.).
Підсумовуючи, переконаний, що все залежить від нас самих, в т.ч. в житлово-комунальній сфері, але для цього потрібна відповідальність, дієва віра, небайдужість і наполеглива дія. А частині населення без власної громадянської позиції залишаються лише зневіра, байдужість, вічне невдоволення всім і всіма, крім собою, та пошук причин, а не дієвих пошуків шляхів вирішення всіх проблем і негараздів у своїх багатоквартирних будинках.
Віктор Яровий,
голова правління ОСББ «Зоряний - Боярка»
ОСББ: ПЕРЕВАГИ, ПРОБЛЕМИ, МАЙБУТНЄ БАГАТОКВАРТИРНИХ БУДИНКІВ
Прийнятий Верховною Радою Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» чомусь мало і пасивно роз’яснюється у засобах масової інформації. А приводів для серйозного занепокоєння у суспільстві щодо наслідків запровадження Закону є досить багато. Зокрема, переважна більшість мешканців багатоквартирних будинків не знають, не поінформовані про те, що з 1 липня 2016 року управителя будинку, в якому не створено Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), призначатиме виконком місцевої ради. Що це означає? А не що інше, як повна і однозначна залежність мешканців будинку від призначеного управителя (наприклад, приватного ЖЕКу) і неспроможність власників жилих і нежилих приміщень будинку хоч якось впливати на встановлення тарифу з обслуговування будинку і прибудинкової території (т.з. квартплата) і на кількість та якість послуг з обслуговування будинку. Приватні обслуговуючі структури зацікавлені не в якості надаваних послуг, а в формуванні максимально можливих високих тарифів і отриманні з населення якнайбільшого фінансового зиску, тобто грошей, незалежно від результатів і якості роботи (адже з практики відомо, що головна мета будь - якої приватної бізнесової, підприємницької структури - отримання максимального прибутку). Власники квартир і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку залишаються збоку та не можуть впливати на якість і ціну послуг, а надіятись на органи місцевого самоврядування, які призначать управителем в будинку «хорошого» і «добросовісного» підприємця чи підприємство - не більша надія, ніж наївна віра в добру владу, особливо в Україні, де правила життя диктують не люди, не закон, не совість, а гроші, бізнес, силові і правоохоронні органи і чиновники, які тісно сплелися з місцевою чи центральною владою.
Всі жителі багатоповерхівок з власного багатодесятирічного досвіду знають про «ефективність» роботи ЖЕКів, як вони «дослухаються» до побажань та вимог власників квартир щодо якості послуг і ремонтів у будинках. Але замість багаторічних безрезультатних походів по владних кабінетах щодо ремонту чи поліпшень у обслуговуванні будинку, безплідних витрат свого часу і нервів, є інший шлях поступового вирішення будинкових проблем - взяти відповідальність по обслуговуванню будинку у свої руки. Проте, для цього необхідно докорінно змінити свою психологію і відношення переважної більшості мешканців будинку до функціонування всього житлового комплексу (підвал, дах, сходові клітини, ліфт, водо-тепло-газо-електро внутрібудинкові мережі, каналізація, прибудинкова територія, майданчики, зелені насадження і т.і.), адже в багатоповерхівці всі квартири взаємозалежні. Якщо дах десятиріччями не ремонтувався, то в першу чергу страждає верхній поверх, але не лише він, бо вода знайде шлях, щоб привести до затоплення квартир і нижніх поверхів; якщо ліфт не працює, то страждають всі мешканці квартир вище 1 - 2 поверхів; якщо пошкоджені труби водо-тепло- газо постачання, то ці комунальні послуги не отримують всі квартири; якщо сходові клітини перетворилися в смітник, а стіни і стеля брудні і нефарбовані, то через них вимушені проходити всі мешканці і гості будинку з стійкими негативними враженнями і «естетичною насолодою». Звичайно, єдиних рецептів щодо подолання багаточисельних проблем багатоповерхових будинків бути не може, адже будинки і їх інфраструктура знаходяться в різному технічному стані, будинки різновікові, мають різну поверховість, неоднорідні в якості ремонтно-технічного обслуговування та збереження конструктивних елементів і комунікацій. Але точно визначеним є факт, що будинки, які збудовані як житлові кооперативи, чи швидко після зведення в будинку в ньому створено ОСББ - мають значно кратний технічний, естетичний, комунікаційний стан порівняно з ЖЕКівськими будинками, оскільки мешканці зацікавлено ставляться до утримання і ремонту всього житлового комплексу, як спорудженого за власні кошти, або відчувають свою особисту відповідальність за весь будинок, а не лише за власне помешкання. Створення ОСББ не виключає того, що будинок буде продовжувати обслуговуватись тим же ЖЕКом, але це
буде рішення самих власників квартир, а не міськвиконкому, і, крім того, ОСББ матиме право через рік чи два обрати іншу обслуговуючу компанію з меншим тарифом і вищою якістю, або взяти обслуговування будинку на себе.
Весь цивілізований світ розвинутих країн давно перейшов на кондомінімуми (наші ОСББ і ЖБК), коли, за будинок відповідають самі його мешканці, а не міфічні ЖЕКи. Але це потребує відповідальності, законослухняності, громадянської позиції і небайдужості жителів багатоповерхівок. У нас же, з радянських часів, влада виховувала байдужість, безнадійність, пасивність, безвідповідальність людей щодо надання житлово-комунальних послуг та вічне невдоволення роботою ЖЕКів. Щоправда, дисципліна сплати за житлово-комунальні послуги у людей старшого покоління була значно вища, ніж у частини нинішніх доморощених бізнесменів, посадовців, депутатів, багатих і безвідповідальних «нуворишів» молодшого покоління, які вважають за образу необхідність сплачувати за комунальні послуги, вважаючи, що це обов’язок простих незаможних українців, а т.з. «еліта», до якої ці молоді циніки відносять і себе, свої обов’язки може ігнорувати, а поняття «справедливості», «законності», «моральності» вони вважають пережитками минулого. В неправовій сучасній державі Україна, де громадянське суспільство лише формується, єдиним шляхом до законності, справедливості, поваги до прав людини, недоторканності приватної власності і забезпечення умов для заможного життя всіх громадян - є забезпечення суспільного контролю, впливу, створення механізмів примусу до діяльності влади всіх рівнів в інтересах всієї української нації, всього українського народу, всього українського суспільства.
У розвиток вищевикладеного, звертаюся до всіх мешканців багатоквартирних будинків Боярки з пропозицією ставати громадянами України з громадянською позицією, брати відповідальність на себе та створювати у своїх будинках Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Часу мало - до 1 липня поточного року. Пізніше буде складніше.
Для аргументації на користь створення ОСББ, наведу приклади з життя нашого будинку, який 18 років перебував на балансі Боярського ЖЕКу, а потім мешканці взяли будинок на свій баланс, взяли відповідальність на себе за утримання, обслуговування і ремонт всього житлового комплексу включно з прибудинковою територією, створивши в 2008 році ОСББ «Зоряний - Боярка»:
всі кошти з «квартплати», які сплачують мешканці будинку, ідуть виключно на обслуговування, ремонт будинку і прибудинкової території (ОСББ в 2014 році отримало свідоцтво про право власності на земельну ділянку площею 0,25 га); повністю капітально відремонтовано, перекрито весь дах спеціальною мембраною (США), що дає змогу більше 20 років не турбуватись про протікання води на даху; весь будинок переведено на індивідуальне теплопостачання шляхом встановлення в кожній квартирі двоконтурного газового котла (обігрів квартири і гаряча вода), що додало комфортності проживання і економії розміру сплати власних коштів за тепло (в 2 -3 рази менше, ніж при централізованому теплопостачанні); встановленню індивідуального теплопостачання в квартирах сприяла Боярська міська рада, виділивши з міського бюджету 63 тис. грн. на придбання газових труб для повної заміни будинкової мережі газопостачання; відремонтовано один з двох під’їздів будинку (на черзі другий під’їзд); поступово облагороджується прибудинкова територія (облаштовано квіткові клумби, обгороджена газонна частина земельної ділянки фасадного входу до будинку, з допомогою міської ради і за кошти міського бюджету змонтовані сучасний дитячий майданчик і сміттєвий контейнерний майданчик, встановлена зручна лавочка перед під’їздом);
- замінені ліфтові кабіни на нові в обох під’їздах; заново заасфальтовано вхідні групи до під’їздів;
встановлено сучасне енергоефективне освітлення з двома світильниками на кожному поверсі сходових клітин, та антивандальні потужні енергозберігаючі світильники при входах до під’їздів;
щороку правління, голова звітує документально на зборах перед членами ОСББ, після перевірки ревізійною комісією, про витрачання коштів; тариф з «квартплати», який, зазвичай, нижчий, ніж у ЖЕКівських будинках (у нас 2,50 грн./кв.м загальної площі квартири, в ЖЕКу - 3,08 грн./кв.м)„ ставки працівників, кошторис витрат на рік, визначення головних ремонтних робіт встановлюються членами ОСББ на загальних зборах. Об’єднання є неприбутковою організацією і не сплачує ПДВ і податок на прибуток.
Звичайно, у нас теж є серйозні проблеми: не всі мешканці відповідальні у своєму відношенні до будинку, є боржники з «квартплати», до ремонтних фондів, частина мешканців вважає, що межею його особистих інтересів у будинку є лише його квартира, а все, що знаходиться за вхідними дверима до квартири, то клопіт інших мешканців і ОСББ.
Є незадоволені серед боржників, і не лише їх, що ОСББ витрачає значну частину коштів на заробітну плату і податки (в Об’єднанні є свій штат, оплачувані посади голови правління, бухгалтера, двірника-прибиральника, електрика-сантехніка), не дає спокою боржникам. Немала частина власників квартир байдуже відноситься до своєї участі у щорічних загальних зборах, де вирішуються всі головні і життєво важливі питання функціонування будинку. Але не всі задумуються, що власник приватного будинку обслуговує і ремонтує свій будинок сам, не розраховуючи на державу, міськвиконком чи ЖЕК. А власники квартир є одночасно колективними співвласниками всього будинку, а, отже, стан і доля своєї квартири нерозривно пов’язана з станом і долею всього будинку.
Першочерговими завданнями нашого ОСББ є утеплення будинку, заміна стояків холодного водопостачання з металевих на пластикові труби, ремонт одного з двох під’їздів, заміна дерев’яних вікон сходових клітин на пластикові, встановлення камер відеоспостереження та ін. Все це вимагає значних коштів, які можна поступово зібрати з мешканців будинку до спеціальних ремонтних фондів, але виконання цих заходів дасть значну економію коштів на енергозбереженні будинку, уникнення аварійних ситуацій, запобігання квартирних крадіжок, підвищення вартості квартир при їх продажі і т.д. ОСББ має можливість взяти державний кредит на заходи з енергозбереження і енергоефективності будинку, 30% якого за вартість матеріалів відшкодовує держава, але кредит вимагає одностайного виконання обов’язкового поповнення ремонтного фонду всіма власниками квартир, а це, на жаль, ще є серйозним ментальним питанням частини власників приміщень, які не бачать для себе проблеми у безсоромному використанні покращень у будинку, які оплатили інші, свідомі мешканці, а бажано термінове повернення кредиту в повному об’ємі лягає на ОСББ. Хоча деякі власники квартир самостійно утеплили свої квартири, не чекаючи утеплення всього будинку, але вартість його суттєво вища, ніж при 100 % утепленні будинку. Зазначу, що клаптикове утеплення будинку, за свідченнями фахівців - будівельників та інженерів, значно пришвидшує руйнування будинку за різниці температур (особливо взимку) конструктивних елементів будинку (стіни, міжповерхові перекриття, інженерне інфраструктурне обладнання і т.д.).
Підсумовуючи, переконаний, що все залежить від нас самих, в т.ч. в житлово-комунальній сфері, але для цього потрібна відповідальність, дієва віра, небайдужість і наполеглива дія. А частині населення без власної громадянської позиції залишаються лише зневіра, байдужість, вічне невдоволення всім і всіма, крім собою, та пошук причин, а не дієвих пошуків шляхів вирішення всіх проблем і негараздів у своїх багатоквартирних будинках.
Віктор Яровий,
голова правління ОСББ «Зоряний - Боярка»
